Bauzinsen Vergleich 10 Jahre: 8-Felder-Protokoll für Angebote

Zwei Angebote mit zehn Jahren Zinsbindung lassen sich erst vergleichen, wenn Nettodarlehensbetrag, Beleihungsauslauf, Anfangstilgung, Sondertilgungsrecht und bereitstellungszinsfreie Zeit in beiden Unterlagen identisch sind. Weicht eines dieser Felder ab, vergleichst du zwei verschiedene Kredite, die zufällig dieselbe Überschrift tragen. Der Zinssatz ist dabei die abhängige Variable: Er fällt aus den Feldern davor heraus, er steht nicht am Anfang.

Eine Tagestabelle steht hier bewusst nicht. Konditionen bewegen sich, und jede Zahl in einem Ratgeber ist zwei Wochen später Dekoration. Was bleibt, ist das Verfahren: Das Protokoll, mit dem du zwei Angebote auf denselben Nenner bringst, die eine Zeile im Tilgungsplan, auf die es ankommt, und die Rechnung, die die Frage nach zehn oder fünfzehn Jahren entscheidet — ohne dass du dafür eine Zinsprognose brauchst.

Die Schaufensterzahl beschreibt eine Konfiguration, nicht deinen Kredit

Jede beworbene Kondition gehört zu einem konkreten Fall: Einer bestimmten Objektart, einem bestimmten Beleihungsauslauf, einer bestimmten Einkommenssituation, sofortiger Vollauszahlung. Weicht dein Vorhaben davon ab, verschiebt sich der Zins. Und er verschiebt sich nicht gleichmäßig, sondern in Stufen — an definierten Schwellen springt die Bank in die nächste Preisklasse.

Diese Fragen klären, ob eine beworbene Zahl überhaupt für dich gilt:

• Ab welchem Beleihungsauslauf greift die nächste Zinsstufe, und wie groß ist der Schritt? Frag konkret nach den Schwellen, nicht nach dem Durchschnitt.
• Mit welchem Beleihungswert rechnet die Bank? Er wird von der Bank ermittelt und kann vom Kaufpreis abweichen. Wer seinen Beleihungsauslauf auf den Kaufpreis rechnet, liegt unter Umständen eine Stufe daneben.
• Gilt die Kondition für Bestand, Neubau, Sanierung oder Anschlussfinanzierung?
• Ab welcher und bis zu welcher Darlehenshöhe? Kleine Darlehen und sehr große Darlehen laufen häufig in eigenen Preisklassen.
• Wie lange ist die Auszahlung bereitstellungszinsfrei, und welcher Satz gilt danach? Bei einem Neubau mit Baufortschritt über zwölf Monate ist das kein Detail, sondern eine Position mit vierstelligem Betrag.
• Verändert ein Sondertilgungsrecht oder ein Tilgungssatzwechsel den angebotenen Zins?

Wenn eine dieser Antworten fehlt, ist das Angebot noch kein Angebot, sondern eine Werbeaussage mit Zahl.

Das Vergleichsprotokoll: Acht Felder, die identisch sein müssen

Leg für jedes Angebot eine Zeile an und fülle diese acht Felder aus, bevor du irgendeine Zinszahl nebeneinanderlegst. Angebote, bei denen ein Feld abweicht, gehören nicht in denselben Vergleich — sie gehören zurück zur Bank mit der Bitte um Anpassung.

Der häufigste Bruch im Protokoll passiert bei Feld drei. Bank A rechnet mit 2,0 Prozent Anfangstilgung, Bank B mit 1,8 Prozent, und plötzlich sieht Bank B um 50 Euro günstiger aus. Sie ist nicht günstiger. Sie tilgt langsamer.

Sollzins, Effektivzins, Monatsrate: Welche Zahl wofür

Der Sollzins ist die Rechengröße. Mit ihm ermittelst du Zinsanteil, Tilgungsverlauf und Restschuld — alles, was am Ende der Bindung zählt.

Der Effektivzins bündelt bestimmte Nebenkosten in eine Vergleichszahl. Welche Posten das im Einzelfall sind, steht im Angebot; lies die Aufstellung, statt der Zahl zu vertrauen. Und rechne nicht damit, dass Rechte darin auftauchen: Ein kostenfreies Sondertilgungsrecht von fünf Prozent jährlich hat keinen Preis, der sich sinnvoll in einen Zinssatz übersetzen ließe. Seinen Wert siehst du erst, wenn du zwei Tilgungspläne mit und ohne Sondertilgung nebeneinanderlegst.

Die Monatsrate ist keine Vergleichsgröße, solange die Anfangstilgung nicht identisch ist. Wer schon einmal Versicherungstarife nach Kosten und Leistung bewertet hat, kennt das Muster: Die Kopfzahl beschreibt eine Konfiguration, und die günstigere Konfiguration ist selten die, die du brauchst.

Als Arbeitsregel: Effektivzins zum Sortieren bei identischer Konfiguration. Sollzins zum Rechnen. Monatsrate erst ganz am Schluss, wenn du wissen willst, ob es ins Haushaltsbudget passt.

Rechenbeispiel: Was eine Viertelstelle nach zehn Jahren ausmacht

Das folgende Beispiel ist fiktiv und enthält keine Angebotskonditionen. Angenommen sind ein Nettodarlehen von 300.000 Euro, eine feste Monatsrate von 1.375 Euro und zehn Jahre Zinsbindung. Die Rate bleibt in allen vier Zeilen gleich — was sich ändert, ist der Sollzins und damit die Anfangstilgung, die übrig bleibt.

Jede Viertelstelle verschiebt die Restschuld in diesem Beispiel um 7.918 bis 8.361 Euro — bei exakt gleicher Monatsrate. Zwischen 3,50 und 4,00 Prozent liegen 16.497 Euro Restschuld — bei 16.500 Euro Jahreszahlung also fast exakt ein volles Jahr Raten.

Zwei Dinge stecken darin, die man beim Vergleich leicht übersieht. Erstens: Ein höherer Zins frisst bei fester Rate die Tilgung auf, nicht das Budget — das Problem taucht erst zehn Jahre später auf. Zweitens: Die Wirkung ist über den Zinskorridor fast linear. Du kannst mit „rund 8.000 Euro Restschuld je 0,25 Punkte" im Kopf rechnen und weißt sofort, ob ein Verhandlungsschritt von 0,05 Punkten Aufwand lohnt oder nicht. Er entspricht in dieser Konstellation etwa 1.600 Euro.

Die Zahl, die zählt, steht in der letzten Zeile des Tilgungsplans

Lass dir zu jedem Angebot den vollständigen Tilgungsplan bis zum Ende der Zinsbindung geben. Dann lies genau eine Zeile: Die letzte. Alles davor ist Verlauf, diese eine Zeile ist das Ergebnis.

Falls du die Restschuld selbst nachrechnen willst, brauchst du drei Schritte:

1. Monatszins berechnen: i = Sollzins ÷ 12 ÷ 100. Bei 3,5 Prozent sind das 0,00291667.
2. Erste Monatstilgung berechnen: Monatsrate − (Darlehen × i). Bei 1.375 € und 300.000 € sind das 1.375 − 875 = 500 €.
3. Getilgt nach n Monaten: erste Monatstilgung × ((1 + i)^n − 1) ÷ i. Für n = 120 ergibt der Klammerausdruck 143,43; mal 500 € sind 71.716 € getilgt, Restschuld also 228.284 €.

Der Punkt an Schritt drei: Deine Tilgung wächst mit Zinseszins. Deshalb wirkt eine höhere Anfangstilgung nach zehn Jahren stärker, als die reine Differenz vermuten lässt. Und deshalb ist die Anfangstilgung der Hebel, den du selbst in der Hand hast — den Zins verhandelst du, die Tilgung entscheidest du.

Wenn du nicht rechnen willst, sondern nur sehen, wie sich Rate, Tilgung und Restschuld gegeneinander bewegen: Der Zins-Check zeigt einen Orientierungswert für die Zehnjahresbindung mit ausgewiesener Quelle, bevor du überhaupt ein Angebot einholst.

Zehn oder fünfzehn Jahre? Rechne den Break-even-Anschlusszins

Die Frage lässt sich ohne Prognose beantworten. Statt zu raten, wo die Zinsen 2036 stehen, rechnest du aus, ab welchem Anschlusszins sich der Aufschlag für die längere Bindung rechnerisch trägt. Diesen Wert vergleichst du dann mit deiner eigenen Einschätzung — und weißt zumindest, wie weit du danebenliegen darfst.

Das Verfahren hat vier Schritte:

1. Restschuld nach zehn Jahren beim kurz gebundenen Angebot ausrechnen.
2. Restschuld nach fünfzehn Jahren beim lang gebundenen Angebot ausrechnen, mit derselben Monatsrate.
3. Den Anschlusszins suchen, der das kurz gebundene Darlehen in den fünf Jahren dazwischen auf dieselbe Restschuld bringt.
4. Das ist der Break-even. Erwartest du mehr, trägt sich der Aufschlag; erwartest du weniger, nicht.

Für das fiktive Beispiel oben (300.000 €, 1.375 € Monatsrate, 3,50 % bei zehn Jahren Bindung) ergibt sich:

Daraus folgt eine Faustregel, die du auf dein eigenes Angebot anwenden kannst: Je 0,1 Prozentpunkt Aufschlag für die längere Bindung verschiebt sich der Break-even-Anschlusszins um rund 0,4 Prozentpunkte nach oben. Kostet die Fünfzehnjahresbindung 0,3 Punkte mehr, geht sie in dieser Konstellation erst auf, wenn du in zehn Jahren mit deutlich über 4,5 Prozent rechnest.

Eine Einschränkung gehört dazu: Die Rechnung setzt voraus, dass du in beiden Fällen dieselbe Monatsrate weiterzahlst. Wer die Rate nach zehn Jahren senken müsste, rechnet einen anderen Fall — und sollte das vorher wissen, nicht nachher.

Und bevor du die fünfzehn Jahre als Fessel behandelst: Sieh dir § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB an. Danach kannst du ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang mit einer Frist von sechs Monaten ordentlich kündigen — die Frist läuft also ab Vollauszahlung, nicht ab Vertragsschluss, und das Recht lässt sich vertraglich nicht zu deinen Lasten abbedingen. Lass dir das Auszahlungsdatum und die konkrete Regelung für dein Darlehen im Angebot bestätigen. Das kann die Rechnung verschieben, weil die längere Bindung dann eher wie eine Option wirkt als wie eine Verpflichtung über die volle Laufzeit.

Warum jede Zinsprognose als Entscheidungsgrundlage ausfällt

Wer dir eine Zahl für 2036 nennt, verkauft eine Schätzung als Information. Für eine Entscheidung, die zehn Jahre trägt, taugt das nicht — und die historischen Kurven, die in jeder Zinsübersicht abgebildet sind, taugen dafür genauso wenig. Sie zeigen eine Bandbreite, keine Richtung. Dass Bauzinsen in den vergangenen Jahrzehnten zweistellig und einstellig waren, sagt dir etwas über die Spannweite möglicher Anschlusszinsen. Über den Wert im Jahr deiner Anschlussfinanzierung sagt es nichts.

Praktisch heißt das: Behandle jede Prognose als Bandbreite und rechne dein Angebot an zwei Punkten durch — einmal mit dem heutigen Zinsniveau plus null, einmal mit plus zwei Prozentpunkten. Wenn die Entscheidung in beiden Fällen gleich ausfällt, brauchst du die Prognose nicht. Fällt sie unterschiedlich aus, weißt du wenigstens, wovon sie abhängt.

Der Anschluss-Stresstest, den du heute machst

Die Restschuld aus dem Beispiel oben beträgt 228.284 Euro. Angenommen, du willst sie nach dem Ende der Bindung in zwanzig Jahren vollständig tilgen — welche Monatsrate wäre dafür bei verschiedenen Anschlusszinsen nötig? Wieder ein fiktives Rechenbeispiel:

Bemerkenswert ist die erste Zeile: Bei unverändertem Zins sinkt die Rate leicht, obwohl du schneller tilgst als bisher geplant. Der Sprung beginnt erst darüber — und er ist beherrschbar, solange die Anfangstilgung hoch genug war. Genau das ist der Grund, warum die Tilgung im Vergleich mehr Gewicht verdient als die zweite Nachkommastelle beim Zins.

Die Entscheidungsregel, die daraus folgt: Wenn die Rate bei einem Anschlusszins von rund sechs Prozent dein Haushaltsbudget sprengt, ist nicht der Zinsvergleich dein eigentliches Thema, sondern die Höhe der Anfangstilgung. Durchspielen lässt sich das im Stresstest, bevor du dich auf eine Kondition festlegst.

Fünf Fehler, die den Vergleich kippen

Der Vergleich zweier Monatsraten. Unterschiedliche Anfangstilgung, unterschiedliche Rate, identischer Kredit — die Rate sagt dir nichts über den Preis.

Der Beleihungsauslauf auf Kaufpreisbasis. Rechnest du dein Darlehen gegen den Kaufpreis statt gegen den Beleihungswert der Bank, landest du gedanklich in einer Zinsstufe, die für dich nicht gilt. Frag den angesetzten Wert ab, bevor du Angebote sortierst.

Angebote von unterschiedlichen Tagen. Konditionen bewegen sich. Zwei Angebote mit drei Wochen Abstand nebeneinanderzulegen misst nicht die Banken, sondern den Zeitpunkt. Hol beide innerhalb weniger Tage ein und notiere jeweils das Datum.

Die ignorierte bereitstellungszinsfreie Zeit. Bei einem Neubau, dessen Auszahlung sich über ein Jahr zieht, kann diese Position den gesamten Zinsvorteil eines Angebots aufzehren. Sie steht selten auf Seite eins.

Die Annahme, ein Sondertilgungsrecht sei umsonst. Manchmal ist es das, manchmal kostet es einen Aufschlag. Lass dir dieselbe Kondition einmal mit und einmal ohne rechnen, dann siehst du den Preis.

Häufige Fragen

Wie hoch ist der aktuelle Bauzins für 10 Jahre?

Es gibt zwei sehr verschiedene Antworten. Den Durchschnittsstand für neu abgeschlossene Wohnungsbaukredite mit Zinsbindung über fünf bis zehn Jahre schlägst du in der Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank nach — das ist der Referenzwert, an dem du Angebote einordnest. Die Zahlen auf Vergleichsportalen sind etwas anderes: Bestkonditionen für eine bestimmte Konfiguration, meist niedriger Beleihungsauslauf und Bestandsimmobilie. Deine eigene Zahl entsteht erst mit einem konkreten Angebot auf Basis deiner acht Protokollfelder.

Wie entwickeln sich die Bauzinsen in den nächsten 10 Jahren?

Das lässt sich nicht seriös beantworten, und jede Antwort mit einer konkreten Zahl solltest du entsprechend behandeln. Was stattdessen geht: Du rechnest den Break-even-Anschlusszins für deine Bindungsentscheidung aus und prüfst per Stresstest, welche Anschlussrate dein Budget noch trägt. Danach hängt deine Entscheidung nicht mehr an einer Vorhersage, sondern an einer Schwelle, die du kennst.

Wie hoch ist die Zinsprognose für 10-jährige Baufinanzierungen?

Prognosen sind Momentaufnahmen von Markterwartungen und ändern sich mit ihnen. Nutze sie als Bandbreite, nicht als Planwert: Rechne dein Angebot einmal mit dem unteren und einmal mit dem oberen Rand der Spanne durch, die du in mehreren Quellen findest. Wenn beide Rechnungen zur selben Entscheidung führen, ist die Prognose für dich irrelevant — und das ist die beste Position, in der du sein kannst.

Was ist besser, 10 oder 15 Jahre Zinsbindung?

Das hängt an genau einer Zahl: Dem Aufschlag, den die längere Bindung kostet. Rechne den Break-even-Anschlusszins aus (Faustregel: Je 0,1 Punkt Aufschlag rund 0,4 Punkte Break-even) und vergleiche ihn mit deiner eigenen Erwartung. Prüfe zusätzlich das ordentliche Kündigungsrecht nach zehn Jahren für dein konkretes Darlehen, denn es verändert den Charakter der längeren Bindung. Und wenn dir beide Rechnungen zu knapp erscheinen, ist die höhere Anfangstilgung der Hebel, der in jedem Zinsszenario wirkt.