Kredit Tilgungsplan berechnen: 3 Zeilen und 7 Prüfpunkte

Ein Tilgungsplan besteht aus drei Rechenschritten, die sich Zeile für Zeile wiederholen: Zins = Restschuld × Sollzins ÷ 12, Tilgung = Rate − Zins, neue Restschuld = alte Restschuld − Tilgung. Sondertilgung, Zinsbindungsende, Volltilgung — alles Varianten dieser drei Zeilen.

Damit kannst du zwei Dinge tun: Einen Plan selbst aufstellen und einen fremden Plan gegenprüfen. Das Zweite ist der eigentliche Grund, warum du rechnen solltest. Der Plan, der zählt, kommt später von der Bank — und ohne eigene Vergleichszahl kannst du nur nicken.

Die Laufzeit- und Restschuldtabellen in diesem Artikel rechnen mit jährlicher Verrechnung, damit du sie mit einem Taschenrechner nachvollziehen kannst. Bei monatlicher Verrechnung fallen die Laufzeiten etwas kürzer aus; warum, steht weiter unten. Es sind fiktive Rechenbeispiele ohne Gebühren, Steuern und Nebenkosten.

Die drei Zeilen, aus denen jeder Tilgungsplan besteht

Fiktives Beispiel: 100.000 € Darlehen, 4,0 % Sollzins, 2,0 % anfängliche Tilgung. Die Jahresleistung beträgt (4 % + 2 %) × 100.000 € = 6.000 €, die Monatsrate also 500 €.

Die Rate bleibt konstant. Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil wächst um exakt denselben Betrag. Genau das meint das Wort Annuitätendarlehen — nicht die Rate ist das Besondere, sondern die Verschiebung innerhalb der Rate.

Wenn du das in einer Tabellenkalkulation nachbaust: Der Zins einer Zeile rechnet sich aus der Restschuld der Vorzeile. Wer den Zins auf die Restschuld derselben Zeile bezieht, bekommt einen Plan, der sauber aussieht, um eine Periode verschoben ist und zu früh auf null läuft. Der Fehler fällt bei 360 Zeilen niemandem auf, weil die Abweichung pro Zeile im Cent-Bereich liegt.

Zuerst die Rate: Was ein 300.000-€-Kredit im Monat kostet

Die Frage hat keine Antwort, sie hat eine Formel:

Monatsrate = Darlehensbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12

Die letzten beiden Zeilen ergeben dieselbe Rate. Rechnerisch stehst du nach zehn Jahren trotzdem woanders: Bei 4 % Sollzins und 3 % Tilgung mit rund 192.000 € Restschuld, bei 5 % Sollzins und 2 % Tilgung mit rund 224.500 €. Gut 32.000 € Unterschied bei identischer monatlicher Belastung.

Die Monatsrate ist keine Vergleichsgröße. Die Restschuld ist es.

Setz in die Formel den Sollzins aus deinem konkreten Angebot ein, nicht einen Wert aus einem Artikel — auch nicht aus diesem. Welche Konditionen gerade gelten, siehst du nur in einer aktuellen Finanzierungsanfrage oder in den Zinsstatistiken der Deutschen Bundesbank.

Welche Tilgung du für eine Ziel-Laufzeit brauchst

Wenn du weißt, wann du fertig sein willst, brauchst du die Tilgung nicht zu raten. Löse die Laufzeitformel nach der anfänglichen Tilgung auf:

anfängliche Tilgung = i ÷ ((1 + i)^n − 1), mit i = Sollzins als Dezimalzahl und n = Jahre bis zur Volltilgung.

Lies die Spalte der Beispielrechnung von oben nach unten: Je höher der Sollzins, desto kleiner die anfängliche Tilgung, die für dieselbe Laufzeit nötig ist. Das liegt daran, dass die Jahresleistung mit dem Zins mitwächst und der Tilgungsanteil deshalb schneller ansteigt. Ein hoher Zins wird dadurch nicht angenehm — bei 5 % zahlst du für die 20-Jahres-Variante rund 669 € pro 100.000 € im Monat, bei 3 % rund 560 €.

Die praktische Konsequenz: Ein Satz wie „2 % Tilgung sind Standard" trägt keine Information. Zwei Prozent bedeuten bei 2 % Zins etwas völlig anderes als bei 5 %. Vergleichbar werden Angebote erst über die Laufzeit oder die Restschuld, wie im Rechenweg für Kaufpreis, Eigenkapital, Zins und Tilgung beschrieben.

Der Kipppunkt: Wann deine Rate mehr tilgt als sie kostet

Am Anfang bedient die Rate überwiegend Zinsen. Irgendwann dreht sich das Verhältnis. Dieser Punkt lässt sich exakt bestimmen — bei 4,0 % Sollzins liegt er hier:

Daraus folgt eine Entscheidungsregel, die du auf jedes Angebot anwenden kannst: Bei 4 % Sollzins brauchst du rund 2,2 % anfängliche Tilgung, damit der Kipppunkt noch innerhalb einer zehnjährigen Zinsbindung liegt. Bleibst du darunter, verhandelst du die Anschlussfinanzierung über einen Betrag, der bis dahin überwiegend Zinsen produziert hat — und dein Ergebnis hängt dann stärker vom künftigen Zins ab als von deiner Disziplin.

Rechne die Schwelle für deinen eigenen Zins selbst nach: Sie ist erreicht, wenn (i + t) ÷ (2 × t) kleiner ist als (1 + i) hoch (n − 1), wobei n dein Zinsbindungsende in Jahren ist.

Die Restschuld nach zehn Jahren: 12 Prozentpunkte pro Tilgungspunkt

Bei 4,0 % Sollzins, jährlicher Verrechnung und ohne Sondertilgung sieht die Restschuld nach zehn Jahren so aus — in Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme:

Die Abstände sind konstant: Exakt 12,0 Prozentpunkte je zusätzlichem Tilgungsprozentpunkt. Das ist kein Zufall, sondern der Faktor ((1 + i)^n − 1) ÷ i. Bei 3 % Sollzins sind es 11,5 Punkte pro Tilgungspunkt, bei 5 % sind es 12,6.

Damit kannst du im Bankgespräch ohne Rechner argumentieren: Ein halber Tilgungspunkt mehr verschiebt die Restschuld nach zehn Jahren rechnerisch um rund sechs Prozent der Darlehenssumme. Im Beispiel mit 300.000 € sind das rund 18.000 €, über die dann nicht mehr neu verhandelt werden muss. Was ein Zinsanstieg mit der Anschlussrate macht, gehört in dieselbe Rechnung — dafür ist der Stresstest-Ansatz beim Berechnen der Immobilienfinanzierung der passende zweite Schritt.

Warum zwei Rechner bei gleichen Eingaben verschiedene Zahlen zeigen

Im Beispiel gibst du zweimal 100.000 €, 4 % und 2 % ein und bekommst zwei Laufzeiten. Beide Rechner sind in Ordnung. Sie rechnen nur nach unterschiedlichen Konventionen, und vier davon erklären fast jede Abweichung:

1. Zinsverrechnung. Wird deine Tilgung sofort auf die Zinsbasis angerechnet oder erst zum Jahresende? Im Beispiel oben ergibt monatliche Verrechnung 27 Jahre und 6 Monate, jährliche Verrechnung volle 28 Jahre — im Modell knapp 3.000 € Zinsdifferenz bei identischem Sollzins.
2. Zinsmethode. 30/360, taggenau/365 oder taggenau/360 führen zu kleinen, aber sichtbaren Unterschieden pro Periode.
3. Auszahlungsdatum und erste Fälligkeit. Wird am 15. März ausgezahlt und die erste Rate ist am 30. April fällig, beginnt der Plan mit einer Teilperiode statt mit einem vollen Monat.
4. Rundung. Zeilenweise auf zwei Nachkommastellen gerundet oder erst am Ende — über 300 Zeilen summiert sich das.

Bevor du zwei Ergebnisse nebeneinanderlegst, gleich diese vier Punkte ab. Sonst vergleichst du Modelle statt Angebote. Wie die einzelnen Eingabefelder eines Rechners zusammenhängen, ist Schritt für Schritt im Tilgungsplan-Rechner-Guide zu Kredit, Rate und Restschuld beschrieben.

Sondertilgung: Der Verrechnungstermin entscheidet über den Effekt

Ob, wie oft und zu welchem Termin du sondertilgen kannst, steht in deinem Vertrag — dort nachsehen, nicht schätzen. Zwei Details entscheiden über die Wirkung im Plan:

Der Termin. Verrechnet dein Vertrag Sondertilgungen zu einem festen Stichtag und dein Geld trifft zwei Tage danach ein, arbeitet der Betrag bis zum nächsten Stichtag nicht gegen die Restschuld. Im Rechenbeispiel mit 5.000 € und 4 % Sollzins geht es dabei um rund 200 € Zins, die auf der falschen Seite der Rechnung landen. Ein Kalendereintrag drei Wochen vor dem Stichtag kostet dich nichts.

Die Gutschriftlogik. Nach einer Sondertilgung kann entweder die Rate gleich bleiben (dann verkürzt sich die Laufzeit) oder die Rate sinken (dann bleibt die Laufzeit). Beides ist rechnerisch korrekt, führt aber zu völlig unterschiedlichen Plänen. Willst du früher fertig sein, muss die Rate stehen bleiben — frag ausdrücklich danach, welche Variante die Bank standardmäßig einstellt.

Prüf danach den korrigierten Plan an einer einzigen Stelle: In der Periode nach der Sondertilgung muss der Zinsanteil erkennbar niedriger sein. Ist er das nicht, wurde der Betrag anders verbucht als du denkst.

Sieben Prüfpunkte für den Tilgungsplan der Bank

Nimm den Plan, den du bekommst, und geh diese Liste durch. Sie dauert zwanzig Minuten und findet die Abweichungen, die später teuer diskutiert werden.

1. Spaltensumme. Die Summe aller Tilgungsanteile muss dem Nettodarlehensbetrag entsprechen. Cent-Abweichungen durch Rundung sind normal, Euro-Beträge nicht.
2. Auszahlung gegen Darlehensbetrag. Sind beide Zahlen gleich? Eine Differenz ist ein Hinweis auf ein Disagio oder mitfinanzierte Kosten — lass dir sagen, welche.
3. Erste Zeile. Volle Periode oder Teilperiode? Passt das Datum zur geplanten Auszahlung?
4. Letzte Zeile. Die Schlussrate weicht fast immer von der Regelrate ab, weil sie nur den Rest abräumt. Steht dort dieselbe Zahl wie überall, wurde gerundet statt gerechnet.
5. Restschuld zum Zinsbindungsende. Sie sollte separat ausgewiesen sein. Vergleich sie mit deinem eigenen Wert aus der 12-Punkte-Tabelle oben.
6. Was fehlt. Kontoführungsentgelte, Bereitstellungszinsen für nicht abgerufene Beträge und Schätzkosten tauchen in Tilgungsplänen häufig nicht auf. Frag, wo sie stattdessen stehen.
7. Sollzins gegen Effektivzins. Der Plan rechnet mit dem Sollzins; der effektive Jahreszins steht in der vorvertraglichen Information. Liegen beide weit auseinander, lass dir die Positionen nennen, die den Abstand erzeugen.

Ratenkredit und Annuitätendarlehen: Dieselbe Rechnung, andere Stolperstellen

Die drei Zeilen gelten für beide. Unterschiedlich ist, was am Ende steht und was im Betrag steckt.

Beim Ratenkredit ist die Laufzeit fest und der Plan endet planmäßig bei null — es gibt keine Restschuld, über die neu verhandelt wird. Die typische Stolperstelle liegt am Anfang: Wird eine Restschuldversicherung mitfinanziert, erhöht ihr Einmalbeitrag den Nettodarlehensbetrag, und du zahlst über die gesamte Laufzeit Zinsen darauf. Der Vergleich von Auszahlungsbetrag und Darlehensbetrag deckt das in einer Minute auf.

Beim Annuitätendarlehen für eine Immobilie endet der Plan nicht mit der Zinsbindung, sondern läuft rechnerisch weiter — mit einem Zins, den heute niemand kennt. Deshalb ist die ausgewiesene Restschuld zum Bindungsende die wichtigste Zahl im ganzen Dokument. Und deshalb lohnt die Frage, was bei vorzeitiger Rückzahlung berechnet wird, bevor du unterschreibst, nicht erst wenn du verkaufen willst.

Häufige Fragen

Wie berechne ich einen Tilgungsplan ohne Rechner?

Vier Spalten in einer Tabellenkalkulation: Rate, Zins, Tilgung, Restschuld. Zins = Restschuld der Vorzeile × Sollzins ÷ 12. Tilgung = Rate − Zins. Restschuld = Restschuld der Vorzeile − Tilgung. Die erste Zeile ziehst du dann so weit nach unten, bis die Restschuld negativ wird — die letzte positive Zeile ist deine Laufzeit.

Welche Tilgung brauche ich für 20 Jahre Laufzeit?

Bei 3 % Sollzins rund 3,72 %, bei 4 % rund 3,36 %, bei 5 % rund 3,02 % anfängliche Tilgung. Die Formel dahinter steht oben; sie funktioniert für jede Zielzeit.

Was passiert am Ende der Zinsbindung?

Der Plan endet dort nicht, nur der vereinbarte Zins. Übrig bleibt die Restschuld, für die du eine Anschlussvereinbarung brauchst. Welche Bedingungen und Fristen für dich gelten, steht in deinem Vertrag — bei Unklarheiten ist die Verbraucherzentrale eine unabhängige Anlaufstelle.

Was du in der nächsten halben Stunde machen kannst

Rechne die drei Zeilen für dein eigenes Darlehen einmal von Hand für die ersten drei Monate. Schlag danach im Angebot nach, welche Zinsverrechnung vereinbart ist, und notier die Restschuld zum Bindungsende. Diese eine Zahl nimmst du mit ins Gespräch — nicht die Rate.

Theorie verstanden? Dann rechne selbst.

Dieser Artikel erklärt Rechenwege an fiktiven Beispielen und ersetzt keine individuelle Finanz- oder Rechtsberatung.