Wie viel Eigenkapital beim Hauskauf: Die Rechnung in drei Töpfen

Die belastbare Antwort steht in Euro, nicht in Prozent: Du brauchst die Kaufnebenkosten in bar, dazu den Betrag, der dein Darlehen unter die Beleihungsgrenze deiner Bank drückt, und einen Puffer, den du nach dem Einzug nicht anfasst. Drei Töpfe mit drei verschiedenen Logiken. Nur der mittlere hat überhaupt etwas mit der bekannten 20-Prozent-Regel zu tun.

Kurzantwort: Eigenkapital ist die Summe, die dein Darlehen senkt — nicht der Kontostand. Es besteht aus drei Teilen: Den Kaufnebenkosten in bar, dem Betrag, der das Darlehen unter die Beleihungsgrenze deiner Bank drückt, und einem Puffer. Der Beleihungsauslauf ist dabei das Darlehen geteilt durch den Wert, den die Bank ansetzt.

Alle Beträge unten stammen aus einem fiktiven Rechenbeispiel mit offengelegten Annahmen. Steuersatz, Maklerkosten und Zinssatz ersetzt du durch deine eigenen Werte, bevor du eine Entscheidung darauf stützt.

Die drei Töpfe: Was dein Eigenkapital jeweils bezahlt

Topf 1 – Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, dazu die Maklerprovision, falls eine vereinbart ist — ihre Höhe ist regional unterschiedlich, und bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern trägt ein privater Käufer seit Ende 2020 höchstens die Hälfte. Diese Beträge erhöhen den Wert der Immobilie nicht, sie verschwinden rund um den Kaufpreisstichtag. Den Grunderwerbsteuersatz legen die Bundesländer fest – prüfe den Satz für dein Bundesland, statt mit einer Pauschale zu rechnen; die Verbraucherzentrale führt die Einzelposten der Kaufnebenkosten auf. Ob dein Kreditgeber Nebenkosten mitfinanziert, steht in seinen internen Richtlinien; frag im Erstgespräch danach.

Topf 2 – Schwellen-Eigenkapital. Das ist der Teil, der tatsächlich die Darlehenssumme senkt und damit den Beleihungsauslauf: Darlehen geteilt durch den Wert, den die Bank ansetzt. Ob das der Kaufpreis ist oder ein davon abgeleiteter Beleihungswert, ist eine Frage, die du bei jedem Angebot stellen solltest – die Antwort verschiebt deine Schwelle um mehrere Prozentpunkte.

Topf 3 – Puffer. Umzug, Küche, die erste Reparatur, drei Monate ohne ein Gehalt. Geld, das nach der Beurkundung noch da ist.

Wer diese drei Töpfe zu einer einzigen Zahl verschmilzt, rechnet sich systematisch reich. Genau das passiert in den meisten Küchentisch-Kalkulationen.

Warum die 20-Prozent-Regel deine Frage nicht beantwortet

Die Faustregel, die du überall liest – Nebenkosten selbst tragen, dazu rund 20 Prozent des Kaufpreises – ist als Merksatz brauchbar und als Planungsgröße unbrauchbar. Sie beschreibt den Kaufpreis. Dein Kapitalbedarf hängt aber an einer Summe, die selten plakatiert wird: Kaufpreis plus Nebenkosten.

Ein Beispiel mit 400.000 € Kaufpreis und diesen Annahmen:

Ohne Maklerprovision sind es 6,50 Prozent oder 26.000 €. Der Maklerposten allein verschiebt den Eigenkapitalbedarf im Beispiel um 14.280 € – umgerechnet 3,57 Prozentpunkte Beleihungsauslauf.

Und jetzt der Punkt, an dem die Faustregel kippt — rechnerisch am Beispiel oben: Wer 20 Prozent des Kaufpreises anspart, also 80.000 €, und daraus auch die Nebenkosten zahlt, hat ein Darlehen von 360.280 € – das sind 90,07 Prozent Beleihungsauslauf. Nicht 80. Eine ganze Stufe höher als gedacht, mit 280 € Abstand zur 90-Prozent-Schwelle.

Was ein Prozentpunkt Beleihungsauslauf in Euro kostet

Die Stufen und was sie kosten

Weil sich der Beleihungsauslauf im Beispiel auf den Kaufpreis bezieht, gilt eine Regel, die man sich merken kann: Ein Prozentpunkt kostet ein Prozent des Kaufpreises an zusätzlichem Eigenkapital. Rechnerisch sind das im Beispiel 4.000 € pro Punkt und 40.000 € pro Zehnerstufe.

Diese Tabelle ist nützlicher als jede Prozentempfehlung, weil sie dir sagt, ob sich Warten lohnt. Rechenbeispiel: Wer 500 € im Monat zurücklegt, braucht von 90 auf 80 Prozent rund 80 Monate. Das ist die eigentliche Entscheidung – nicht „mehr ist besser", sondern „lohnt sich die nächste Stufe gegenüber dem Zeitverlust und den Mietzahlungen bis dahin".

Welche Stufen dein Kreditgeber überhaupt unterscheidet, steht nicht im Internet, sondern in seinem Angebot. Frag direkt: Bei welchen Beleihungsgrenzen ändert sich die Kondition, und rechnet ihr auf Kaufpreis oder Beleihungswert?

Wie viel Eigenkapital beim Hauskauf bei 300.000, 400.000 und 500.000 Euro

Gleiche Annahmen wie oben (10,07 Prozent Nebenkosten inklusive Makler), Puffer noch nicht enthalten:

Fällt der Makler weg, sinken die Werte der zweiten Spalte rechnerisch auf 19.500 €, 26.000 € und 32.500 € – und alle anderen Spalten um denselben Betrag.

Ob dein Kreditgeber überhaupt bis 100 Prozent geht, entscheidet er nach eigenen Richtlinien und deiner Bonität. Eine bankübergreifende Untergrenze, die du im Voraus kennen kannst, gibt es nicht; die relevante Zahl bekommst du im Erstgespräch, nicht aus einem Ratgeber.

Die Gegenrechnung: Was 3.000 Euro netto als Kaufpreis übrig lassen

Die meisten Käufer rechnen von der Immobilie zum Eigenkapital. Rückwärts ist es aussagekräftiger, weil die monatliche Rate die härtere Grenze ist.

Schritt 1 – Rate aus dem Haushalt: 3.000 € netto minus 1.450 € Lebenshaltung minus 450 € Bewirtschaftung (Strom, Heizung, Wasser, Müll, Versicherungen, Instandhaltung) ergibt im Beispiel 1.100 € für Zins und Tilgung.

Schritt 2 – Darlehen aus der Rate: Rate × 12 geteilt durch (Sollzins + Anfangstilgung). Mit einer reinen Rechenannahme von 3,5 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung: 13.200 € / 0,055 = 240.000 € Darlehen. Den realistischen Zinssatz nimmst du aus deinen eigenen Angeboten, nicht aus einem Artikel.

Schritt 3 – Kaufpreis aus Darlehen und Eigenkapital, rechnerisch im Beispiel: (240.000 € + 80.280 €) / 1,1007 = rund 291.000 €.

Aus 80.280 € Eigenkapital und einer 1.100-€-Rate wird im Rechenbeispiel also kein 400.000-€-Haus. Nebeneffekt, den kaum jemand mitrechnet: Beim kleineren Kaufpreis liegt derselbe Eigenkapitalbetrag bei 82,5 statt 90,07 Prozent Beleihungsauslauf. Ein niedrigerer Kaufpreis erledigt zwei Probleme gleichzeitig.

Ob eine Bank so rechnet, entscheidet sie mit eigenen Pauschalen für Lebenshaltung und mit eigenen Sicherheitsaufschlägen. Diese Rechnung ist deine Selbstprüfung vor dem Termin, keine Zusage.

Eigenkapital ist ein Terminproblem, kein Kontostand

Der zweite blinde Fleck: Das Geld wird nicht an einem Tag fällig, sondern an vier bis sechs verschiedenen. Wer alles auf den Notartermin plant, hat später ein Liquiditäts-, kein Vermögensproblem.

Praktische Konsequenz: Trage jeden dieser Posten mit einem geschätzten Datum in dein Haushaltsbuch ein, nicht als eine Summe. Der Steuerbescheid kommt erfahrungsgemäß erst, wenn der Kontostand schon gesunken ist.

Verfügbarkeit und Nachweis: Nicht jeder Euro zählt gleich

Die letzte Zeile ist der häufigste Selbstbetrug. Eigenleistung senkt Baukosten, aber sie zahlt keine Grunderwerbsteuer.

Der Puffer, den du nicht einsetzt

Die drei Bestandteile

Definiere die Untergrenze schriftlich, bevor du die erste Immobilie besichtigst. Danach ist sie keine Verhandlungsmasse mehr. Drei Bestandteile reichen:

• Laufende Reserve: Eine selbst gewählte Zahl an Monatsausgaben, die du im Budgetplaner tatsächlich nachgerechnet hast.
• Einzugskosten als Positionsliste: Umzug, Küche, Böden, Lampen, Gardinen – geschätzt, nicht pauschaliert.
• Instandhaltungs-Startbetrag: Rechne zwei Szenarien mit 1,0 und 1,5 Prozent des Kaufpreises pro Jahr durch und entscheide, mit welchem du schlafen kannst.

Wenn ein Angebot nur funktioniert, weil der Puffer mitgeht, ist es das Angebot, das nicht passt – nicht der Puffer.

Vier Fehler, die erst bei der Kaufpreisfälligkeit auffallen

1. Brutto statt wirksam gerechnet. Der Kontostand wird mit dem Eigenkapital verwechselt, das die Darlehenssumme rechnerisch senkt. Woran du es früh merkst: Deine Kalkulation hat nur eine Eigenkapitalzeile.
2. Der Puffer wird zum Schwellen-Kapital. Es fehlen 3.000 € auf die nächste Stufe, also nimmt man sie aus der Reserve. Sechs Monate später finanziert der erste Heizungsschaden sich über einen Ratenkredit zu ganz anderen Konditionen.
3. Depotverkauf ohne Datum. Der Verkauf ist „für kurz vor Fälligkeit" geplant, Valuta und Überweisungslaufzeit sind nicht eingerechnet. Woran du es früh merkst: Im Plan steht ein Betrag, aber kein Tag.
4. Nebenkosten als Zehn-Prozent-Pauschale. Der Ausreißer ist die Maklerprovision, danach der Steuersatz des Bundeslands. Rechne die drei Positionen einzeln – der Kaufnebenkosten-Rechner macht genau diese Aufteilung nach Bundesland.

Ab wann zusätzliches Eigenkapital die Kondition nicht mehr ändert

Wie sich das allgemeine Zinsniveau entwickelt, veröffentlicht die Deutsche Bundesbank laufend. Unterhalb der niedrigsten Beleihungsstufe, die dein Kreditgeber unterscheidet, verändert weiteres Eigenkapital nur noch die Restschuld – nicht mehr die Zinsstufe. Wo diese Grenze liegt, ist von Haus zu Haus verschieden und steht in den Richtlinien der Bank.

Die Frage fürs Gespräch lautet deshalb nicht „wie viel Eigenkapital soll ich einbringen", sondern: „Welche Beleihungsstufen unterscheidet ihr, und wie ändert sich der Sollzins zwischen der Stufe, die ich jetzt erreiche, und der nächsten?" Mit der Antwort und der 4.000-€-pro-Punkt-Regel von oben kannst du selbst rechnen, ob die nächste Stufe die Wartezeit wert ist.

Deine Eigenkapital-Aufstellung in sechs Zeilen

Diese Struktur nimmst du mit ins Bankgespräch – sie beantwortet die Rückfragen, bevor sie kommen:

Bei 400.000 € Kaufpreis bleibt daraus im Beispiel rechnerisch ein Darlehen von 357.280 € und ein Beleihungsauslauf von 89,3 Prozent. Aus 101.000 € auf dem Konto – gefühlte 25 Prozent – werden 10,7 Prozent, die wirklich zählen. Das ist der ganze Artikel in einer Zeile.

Fünf Fragen, die du vor dem ersten Bankgespräch klärst

• Welchen Grunderwerbsteuersatz setzt mein Bundesland aktuell an?
• Ist eine Maklerprovision im Spiel, in welcher Höhe, und wer trägt welchen Anteil?
• Rechnet der Kreditgeber den Beleihungsauslauf auf den Kaufpreis oder auf einen Beleihungswert?
• Bei welchen Beleihungsstufen ändert sich die Kondition?
• Welcher Betrag bleibt am Tag nach der Übergabe auf dem Konto – und reicht er für die Positionsliste aus Topf 3?

Wenn du die ersten beiden Antworten hast, dauert die eigene Rechnung zehn Minuten. Theorie verstanden? Dann rechne mit deinen Zahlen.

Häufige Fragen

Zählt mein Depot als Eigenkapital?

Ja, aber mit Datum statt mit Kontostand. Entscheidend ist, wann der Verkaufserlös verfügbar ist — Valuta und Überweisungslaufzeit gehören in den Plan, sonst steht am Fälligkeitstag ein Betrag ohne Deckung.

Was ist der Unterschied zwischen Kaufpreis und Beleihungswert?

Der Kaufpreis ist, was du zahlst. Der Beleihungswert ist, was die Bank dauerhaft für werthaltig hält, und er liegt oft darunter. Welchen der beiden dein Kreditgeber für den Beleihungsauslauf ansetzt, verschiebt deine Schwelle um mehrere Prozentpunkte — frag im Erstgespräch danach.

Reicht es, die Nebenkosten selbst zu tragen?

Das ist die Untergrenze, die viele Kreditgeber verlangen, und sie entspricht rechnerisch einem Beleihungsauslauf von 100 Prozent. Ob dein Kreditgeber dort überhaupt finanziert und zu welcher Kondition, entscheidet er nach eigenen Richtlinien.

Lohnt es sich, für die nächste Beleihungsstufe zu warten?

Das beantwortet nur die Rechnung aus deinen eigenen Zahlen: Zusätzliches Eigenkapital pro Stufe gegen die Zinsersparnis und die Miete bis dahin. Die Tabelle oben liefert die erste Größe, die zweite bekommst du erst mit einem konkreten Angebot.

Dieser Artikel erklärt Rechenwege an fiktiven Beispielen und ersetzt keine individuelle Finanz- oder Rechtsberatung.